Risico's grondexploitaties

Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt expliciet aandacht gegeven aan de risico’s met betrekking tot de grondexploitaties. Daarvoor is bij alle projecten uitgegaan van drie scenario’s, te weten:

• Basis scenario:   gebaseerd op de meest reële verwachting ten aanzien van afzet, kosten en opbrengsten (de actuele grondexploitatie)
• Midden scenario : een afgeleide van het basisscenario waarin negatieve risico’s ten aanzien van afzet, kosten en opbrengsten worden doorgerekend
• Worst case scenario: het scenario met de meest negatieve financiële consequenties voor de gemeente.

In het merendeel van de gevallen is dat het scenario waarin het project wordt stopgezet en de boekwaarde wordt afgeboekt tot de marktwaarde van de huidige bestemming. Hierbij wordt rekening gehouden met alle noodzakelijke kosten om het project af te kunnen ronden, gemaakte afspraken met derden en mogelijke terugbetaling van subsidies.

In de nota Grondbeleid is vastgelegd op welke wijze risico’s in de grondexploitaties worden bepaald. Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties worden drie scenario’s (real case = basisberekening grondexploitatie, midden scenario en worst case scenario) doorgerekend op basis van de specifieke risico’s in de desbetreffende grondexploitatie. Tevens wordt op basis van risico-inschatting bepaald welk van de scenario’s wordt gehanteerd voor de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen. Daar waar de risico-inschatting leidt tot het aanhouden van weerstandsvermogen is dat onderstaand weergegeven:

Bij de keuze van het profiel voor Om de Weede moet het volgende worden opgemerkt: gezien de lange looptijd van het project staan tegenover de risico's uit de scenario's ook mogelijkheden tot optimalisatie. Zodoende is gekozen om voor Om de Weede niet uit te gaan van het middenscenario, maar van de basisberekening. Enerzijds wordt momenteel gewerkt aan een stedenbouwkundig plan voor het vervolg van fase 1B. Daarbij wordt een proces van 'rekenen en tekenen' gevolgd, waarbij met een scherpe blik wordt gekeken naar de effecten van stedenbouwkundige en programmatische keuzes op het resultaat van de grondexploitatie en de mogelijkheden om dit resultaat te optimaliseren. Anderzijds is het - met het oog op de in 2020 reeds gerealiseerde kavelverkopen niet ondenkbaar dat de kaveluitgifte in de toekomst sneller verloopt dan verwacht, wat een gunstig effect heeft op het resultaat van de grondexploitatie.
Het project Waterfront kent in de basisberekening een nadelig financieel resultaat. Hiervoor is reeds een verliesvoorziening getroffen.
De nota Weerstandsvermogen en risicomanagement geeft aan dat de buffer in de reserve grondexploitatie minimaal 80% van het risicobedrag moet zijn. Gezien de stand van de reserve grondbedrijf is de reserve grondbedrijf van voldoende niveau om de risico's op te vangen.

Analysetabel beschikbare weerstandscapaciteit en benodigde weerstandscapaciteit

(bedragen * € 1.000)

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de weerstandscapaciteit van onze gemeente toereikend is.

Berekening weerstandsvermogen

De benodigde weerstandscapaciteit die uit de risicosimulatie voortvloeit, is afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De uitkomst van die berekening vormt het weerstandsvermogen. Om het weerstandsvermogen te kunnen beoordelen is vastgesteld welke ratio onze gemeente nastreeft. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van onderstaande waarderingstabel.

Ratio weerstandsvermogen = Beschikbare weerstandscapaciteit / benodigde weerstandscapaciteit

Voor onze gemeente betekent dit het volgende:

(bedragen * € 1.000)

Op grond van de actuele gegevens concluderen we dat de weerstandscapaciteit van onze gemeente kan worden gekwalificeerd als “uitstekend”. Dat wil zeggen: er is een solide financiële basis aanwezig om gecalculeerde risico’s op te vangen. Op basis van de ervaringen in de afgelopen jaren en landelijke en lokale ontwikkelingen is het aannemelijk te verwachten dat de gemeentelijke risico's de komende jaren stabiel blijven.