De uitvoering van het grondbeleid in onze gemeente vindt plaats op basis van de uitgangspunten opgenomen in de door uw raad in 2017 vastgestelde nota Grondbeleid 2017-2021.
Gezien de gemeentelijke situatie met aanzienlijke grondposities voor nieuwe woningen en bedrijventerreinen ligt de focus met name op het ontwikkelen van deze gronden en niet op de verwerving van nieuwe gronden. Dat wil niet zeggen dat ontwikkelingen elders in de gemeente niet mogelijk zijn, maar afwegingen om deze te ondersteunen, worden altijd gemaakt in het licht van deze situatie.
Verlies- en winstneming
Aan het begin van ieder jaar vindt een actualisatie van de grondexploitaties en de ruimtelijke projecten plaats. Voor grondexploitaties met een tekort op het resultaat wordt het verlies direct genomen in de vorm van het treffen van een voorziening, dan wel een afwaardering van de boekwaarde indien de boekwaarde de marktwaarde van de desbetreffende voorraad grond overtreft.
De winstneming bij grondexploitaties vindt regulier plaats als de grondexploitatie wordt afgesloten en alle kosten en opbrengsten hebben plaatsgevonden. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt er immers toe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat (alle) winst pas moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex.
De commissie BBV heeft vastgesteld dat er ook in lopende grondexploitaties winst moet worden genomen als wordt voldaan aan drie criteria:
1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat
2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).
In voorkomend geval wordt de winst berekend volgens de methode percentage of completion: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen.
Deze criteria zijn anders dan wat over winstneming in de Nota Grondbeleid is vastgesteld. Toch moeten we deze regels volgen.
Op basis van bovengenoemde criteria is in 2019 in het project Kranerweerd € 46.765 winst genomen en in het project Agnietenterrein € 32.242. Deze winsten zijn berekend volgens de 'Percentage of Completion'-methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, wordt naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst genomen.
Ontwikkelingen
Bij de gehanteerde parameters voor kosten- en opbrengstenstijgingen moet de kanttekening worden geplaatst dat de volgende factoren mogelijk een dempend effect hebben op de grondprijsontwikkeling:
- forse stijging bouwkosten door enerzijds een tekort aan materiaal en personeel en anderzijds een krappe woningmarkt en grote vraag naar nieuwbouwwoningen.
- noodzaak van extra duurzaamheidsmaatregelen (gasloos bouwen).
Jaarlijks moet worden bezien in hoeverre de gehanteerde opbrengststijging aansluit bij de recente ontwikkelingen in de markt.
Op basis van de actualisatie bij de jaarrekening 2019 is de verwachting dat het negatieve resultaat van het project Waterfront geen € 319.000 bedraagt maar € 74.600. Dit heeft tot gevolg dat een bedrag van € 244.400 van de getroffen voorziening vrijvalt. Daar staat tegenover dat de voorziening voor de afwaardering van de grondpositie Diamanten Bolwerk - als gevolg van een nieuwe taxatie van de actuele waarde - met € 14.000 moet worden opgehoogd.
Herziening uitgangspunt agrarische restgronden Hasselt Om de Weerde
De agrarische gronden die op basis van de huidige inzichten niet nodig zijn voor de ontwikkeling van Hasselt Om de Weede, zijn uit de grondexploitatie gehaald en overgeheveld naar de algemene dienst. De kostprijs van de gronden (werkelijke aankoopkosten, bijkomende kosten en toegerekende rente) is in mindering gebracht op de boekwaarde van de grondexploitatie. Dit heeft een positief effect van ca. € 6,25 miljoen. In de grondexploitatie werden deze gronden aan de opbrengstenkant gewaardeerd voor een bedrag van € 3,96 miljoen. Deze opbrengst komt in de grondexploitatie te vervallen. Per saldo is hierdoor voor de grondexploitatie Om de Weede sprake van een positief effect van ca. € 2,29 miljoen.
Voor de waardering van de agrarische restgronden is een taxatie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de waarde van de grondpositie op basis van de huidige (agrarische) bestemming ca. € 5 miljoen bedraagt (€ 7,50 per m²). Dit is per 1 januari 2020 ook de waardering van deze gronden op de balans, onder de categorie 'voorraden' als materiële vaste activa (MVA). Omdat de huidige marktwaarde van de gronden (€ 5 miljoen) lager ligt dan de kostprijs (€ 6,25 miljoen), heeft dit een negatieve impact van € 1,25 miljoen. Deze afboeking komt ten laste van de reserve grondexploitaties.
De uitname van de gronden heeft een positief effect op de resterende grondexploitatie. Na aftrek van aan de grond toegerekende opbrengsten is dit effect € 2,3 miljoen. Binnen de grondexploitatie zijn ook andere zaken geactualiseerd. Na alle actualisatie heeft de grondexploitatie een eindwaarde van € 0,8 miljoen.